最近一段时间，万科多只境外美元债价格大跌，有投资者担心“老大哥” 是否也兜不住了。

  万科昨天中午公开回应，表示债券异动主要是市场情绪波动导致，公司基本面没再次出现任何问题：

  根据万科的说法，目前公司偿付能力完全没问题，年内没有境外融资到期，境内待偿也只有3.8亿。

  前几天万科刚发公告宣布，高管2023年度至2025年度薪酬与公司股票价格挂钩，其中一个重要指标是，万科A每日复权收盘价的全年平均值。

  截至11月1日收盘，万科A每股11.34元，较今年年初最高点跌去了40%。

  有网友说就算万科真出险，影响也不如恒大、碧桂园。狗蛋不认可这种观点，万科作为地产行业老大哥，一直是稳健的代名词，已经活成行业的锚。

  远洋、金地相继飘摇，头部混合所有制房企也就剩万科了。某一种意义上，万科约等于全村的防线。

  当然也不是没有隐忧，未来一年内，万科到期美元债规模26.75亿美元，存在一定集中兑付压力。

  10月27日，万科发布第三季度报，多个方面数据显示，前三季度集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

  万科旗下有七大区域公司，其中上海、南方、北京三大区域公司能贡献6成以上销售额，相当于三根顶梁柱。

  今年上半年，万科七大区域实现盈利收入1811亿，其中上海区域贡献了708亿，南方区域378亿，占比分别达39%、21%；

  七大区域合计215亿利润中，上海区域贡献了99亿，南方区域贡献了利润69.6亿。

  北京区域在三根顶梁柱中垫底，252亿营收占总营收约14%，但利润只有2亿多。利润贡献度在七大区域中，北京区域同样垫底，排在倒数第二。

  过去的2021年、2022年，北京区域权益利润连续两年亏损，去年权益净亏损为2.55亿元，是七大区域中唯一亏损的。

  郁亮在前阵子万科2023年度媒体会上说，房地产行业进入了马拉松“撞墙期”。此阶段，跑者身体处于界限状态，体能严重消耗，配速下降，出现一步也跑不动了的倦怠感。

  最近两年，中海、中建各局、华润凶猛瓜分北京新房市场，久不拿地的万科在京影响力持续退化。

  以今年前9个月为例，中海、华润在京权益销售额分别为400亿和194亿，位列前三。万科只有54.2亿，滑落至14位。

  今年8月9日，万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块，市场情绪低迷之下，非央企在京溢价拿地，这让京城地产圈很兴奋。

  对有野心的房企来说，高能级的北京市场不仅是战略高地，也代表着价值高地，没有撤退理由。

  但因为自持项目、总投入160亿的翡翠书院亏损，缔造了沉重的历史包袱，集团对万科北京公司的拿地态度，这些年一直不怎么积极。

  有内部的人偷偷表示，北京公司之前投资拿地回报率跟计算的差太多，不少项目跟投本金都没拿到。

  拿下邓家窑地块，意味着集团态度有所改变，意味着北京公司迎来打翻身仗的机会。

  这宗地的案名定为「万科东庐」，楼面价3.68万元/㎡，容积率2.0，销售指导价6.5万元/㎡

  在发布会现场，他们拿出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》，其中有几句是这样写的：

  现场讲故事、讲情怀、讲平权再到讲产品创新，让北京青年看到生活更多面的可能，万科东庐在努力传递两点：

  去年底拿地的国誉朝华，6月开盘时去化不是很理想，楼面价还比万科东庐每平低2000元。

  万科东庐会将在本月中下旬开盘。目前蓄客阶段，通州邓家窑唯二的两个竞品项目，在网上展开了热烈交锋。

  万科东庐如果在园林、装标上都比国誉上档次，在地价更高的情况下还能一样售价，那只有两种可能性：一是万科少赚；二是万科没少赚，但虚假宣传了。

  狗蛋说，结果应该是第三种可能，万科东庐不会少赚，因为会卖得比国誉朝华更贵。

  郁亮在45岁的时候定过3个小目标：登珠峰，跑马拉松，练出六块腹肌，这些目标后来一一实现了，郁亮从始至终保持跑步习惯，高管们跟着跑，万科人也跟着跑，甚至每年开媒体沟通会时，媒体人也跟着跑，大家开玩笑说万科是一家运动公司。

  没有太多寒暄和表面形式，微小的变化传递出紧迫感，郁亮现在也不给自己定企业未来的发展之外的小目标了。

  他在媒体会上说，地产行业“撞墙阵痛期”，企业的出路在于和客户同步发展，和城市同步发展。

  可想而知，这一个项目将在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节，受到来自集团和市场的双重考验。